(房讯）超40城出台扶持政策“救企不救市” 业内呼吁惠及购房

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受新冠肺炎肺炎疫情影响，通常是二月份楼市平静。政策井喷，楼市悄然上演“战争流行病”。据中原地产研究中心不完全统计，2月份，全国40多个城市出台了房地产扶持政策，大部分集中在延迟支付土地出让金、降低预售条件、延长建设竣工时间等方面。

业内人士表示，在“房无投机”的基调下，目前的政策主要是救企业，而不是救市场。但由于销售资金回笼有限，债务偿还高峰到来，房企资金压力仍然很大。业内也有声音呼吁在“不炒房”的基础上，适当支持刚刚需要和改善的购房需求。

超过40个城市调整政策以缓解企业的财务压力

随着企业复工，各地的房地产扶持政策相继出台。

2月19日，苏州延长土地出让金支付期限，并提出如果土地拍卖价格超过市场指导价，则在项目结构封顶后不再统一要求项目出售。

根据2019年苏州市土地交易规定，土地拍卖价格过高，触及相关价格红线的，需基于结构封顶或竣工验收办理预售许可。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是“以现房形式出售”，是对房企资金链的一次巨大考验。

虽然苏州强调此次政策调整是“不取消封顶预售和现房销售限制”，但无疑是为了减少土地交易的约束，提前预售节点，减轻资金压力，加快企业入市的住房供应。

事实上，苏州只是最近出台多项楼市扶持政策的典型城市。中原地产首席分析师张大伟总结称，最近有40多个城市出台了房地产政策，其中大部分侧重于公积金和土地基金的延期支付，还有一些政策是为了加快预售。个别三四线城市出台了契税减免住房补贴的政策。

据悉，无锡是较早全面出台房地产扶持政策的城市。2月12日，无锡发布《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情，保障城乡有序建设的政策意见》。从条款上看，它将成为后续城市扶持政策的典范。

其中无锡要求银行不要盲目放贷，切断贷款，打压贷款，以缓解企业的流动性困难。对到期还款有困难的企业予以展期，对6月30日前到期且贷款期限不足一年的贷款予以展期，不还本。

此外，还包括投资25%后的楼盘预售；开工和竣工时间将相应推迟；依法申请延期纳税申报甚至申请减免；企业可以申请延期交付土地和延期支付出让金；企业可以申请提前拨付重点监管资金。从无锡政策的核心内容来看，目的是有条件地缓解企业的财务压力。

此后，济南、Xi、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等至少10多个城市出台了应对疫情的新土地政策，明确土地出让金可以申请延期或分期支付。在业内人士看来，这也是目前土地市场应对复工的最好办法，让很多城市都有了收回土地的势头。一定程度上缓解了房地产企业的财务压力。

▲部分城市密集出台房地产行业扶持政策

购房者对购房信心不足，房企还债压力依然存在

值得注意的是，2月14日，衡阳发布了《恒十七条》，突破了无锡此前政策界定的范围，延伸到刺激需求。

在严跃进看来，《恒十七条》对楼市有很强的扶持导向，最近很多城市出台的扶持房企的政策，在《恒十七条》中都能看到。其中，除降低房企土地资金使用成本外，还提出购买住房补贴，享受“房价x1%”的减免税。在用公积金刺激住房需求的同时，也支持就近安排入住。

从目前来看，“十七条平衡”是这波房地产政策调整中最有利的方式。显然，三四线城市在错过返乡红利后，正在等待市场复苏。

事实上，除了上述对房地产市场的支持政策之外，住房企业仍然受益于公共包容性政策的好处。包括国务院常务会议早些时候决定分阶段降低企业社会保险费，实行企业缓缴住房公积金政策。2月20日，一年的lpr降至4.05%，五年以上的lpr降至4.75%。虽然降息不是为了刺激房地产，但对稳定房地产市场的作用不可低估。

但在中国手指研究所看来，无论是供给方还是需求方，出台扶持政策的城市仍然主要集中在少数省份。

张大伟还认为，当售楼处关闭、建筑工地关闭时，现行的房地产政策肯定已经过时。从目前来看，房地产政策基本上只对房企节流有一定影响，房企目前最大的问题是资金压力，尤其是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，3月份房地产企业仍将面临普遍的财务压力。

“由于新冠肺炎的肺炎疫情，在需求方面，购房者对自己买房信心不足。供给方面，由于销售资金回笼有限，债务偿还高峰，房企财务压力明显加大。”前几天中国手指研究所的研究成果显示了这一点。

根据中华全国房地产商会的调查，2020年上半年，46家房地产企业(主要是中小企业)有近5300亿元的到期债务。一个典型房地产企业的货币资金可能只够企业维持3个月的运营。

据wind数据库统计，截至2020年6月30日，房企信用债券到期金额为982亿元，海外债券到期金额约为1226.05亿元。

“禁止炒房”被频繁提及，业界呼吁出台政策适度提振购房需求

不可忽视的是，2月19日，央行在2019年第四季度中国货币政策执行情况报告中指出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，按照“按市决策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，而不是把房地产作为短期刺激经济的手段。

已经不是第一次提到“无房无炒”了。最近财政部、国家统计局、央行等部门频频提到“房无投机”的论调。

不过，张大伟认为，房地产确实不可能允许投机，但稳定房地产的政策措施也会频繁出现。短期内，现行房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大，企业难以挽救。更多的城市应该出台更多的措施来稳定经济和房地产。因此，他建议我们应该放开刚刚需要的住房，在不投机的基础上提高住房需求。

上海亿居房地产研究所研究员王若琛也认为，不全面放开房企信贷流入，不大幅下调住房抵押贷款利率，不大幅度放开限购限销，就很难称得上真正的放松。

此前，中华全国房地产商会秘书长赵表示，目前对房地产企业的支持仍然非常谨慎，但信号已经释放。至于相关政策的方向，预计会体现在应付资金支付缓慢，股票资金使用灵活高效；金融机构将支持继续使用现有信贷；而且销售和财务政策会更积极地偏向消费者。

“全国各大城市跟进政策的频率将会加快。”严跃进预测，除了支持房企开发销售的政策外，购房税补贴等内容可能会频繁采用，因为不涉及放宽购房限制等敏感问题，可以作为补贴购房人的工具。

未来什么样的市场政策方向会稳定预期？该院人士表示，要更加灵活地实施“城市政策”，加大行业支持力度，重点支持供应方政策，缓解企业资金压力，增强企业发展和投资信心。同时，辅以需求侧政策鼓励，购房者购房信心增强，需求释放热情增强。

编辑|林飞