(房讯）毛坯房重回江湖，事出有因？精装房监管收紧，五方验收 ▏精装房又“

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这两年，在限价时代的南宁楼市，精装成了溢价，乱象频发，被动的精装质量差、催收、捆绑销售等问题成为现阶段南宁楼市的缩影。2019年下半年，房地产限价政策逐步放宽。今年2月28日，南宁市开启了新版商品房买卖合同(预售合同)，为楼市带来了新的活力。2019年下半年，毛坯房开始回归市场。为什么这个时候毛坯房还？未来开发商对毛面和精装产品的布局有什么规划？主管部门和业内人士如何看待毛坯房返还？近日，记者对此进行了走访。

▲网络图片。

记者调查:多种因素导致毛坯房重返市场

最近两三年，由于“限价”政策的出台，南宁的商品房出现了反转，精装房成了标配，毛坯房成了稀罕物。如今，随着南宁土地拍卖规则的改变，毛坯房正在卷土重来。真的是“河东三年，河西三年”。

接受《南华早报》客户记者采访时了解到，2017年，南宁按照“留而不炒”的方针，发布了“5 & middot26“楼市调控政策，明确土地“招标、拍卖、挂地”灵活采用“限价、限地价”、“限价、竞价”、“限价、限地价、竞价出让”等招标方式，南宁土地市场正式进入“双限一争”时代。与购房者密切相关的是限价房(限制商品房空白备案价格)。

因此，各种增加购房者负担的楼市“回单”出现了，毛坯房消失了。南宁楼市为了开发商利益最大化，几乎一律精装3000元/㎡，直接提高了买房门槛。

现在毛坯房回归市场的因素很多。在政策层面，从2018年年中开始，南宁市部分新增供应土地没有设定“限价”门槛。2019年南宁的土壤拍卖规则直接改变，2017年出现的“双限一赛”悄然退出2019年的土壤拍卖规则。【/s2/】其中，与购房者关系密切的“限定房价”条件，已经从土地出让条件中消失。

武乡新区一位房地产营销负责人表示:“毛坯房改造成精装房有两个原因。一方面，一些开发商征地成本较高，不得不制作精装修产品，以优质产品呼应较高的销售价格；另一方面，一些房地产希望通过精装修来提高产品溢价，或者避免限价的影响。”

据业内人士分析，对于开发商来说，没有限价，空白的备案价格宽松。如果想卖空白或者精装，可以更自由的选择。这也是“精改”背后的一个重要因素。在市场层面，去年下半年南宁楼市进入横盘期，也降低了开发商做精装房的动力。

开发商:毛坯房返还符合市场

2017年，南宁市政府通过限制备案价格来规范楼市。作为企业，开发商追求利润是必然的。如果他们仍然出售空白房子，这意味着空的利润被压缩了。通过装修实现溢价是南宁楼市的普遍现象。从那以后，市场上就很难找到一个空白的房子了。2019年下半年，这种情况发生了很大变化，很多项目推出了毛坯房。对于开发商来说，为什么愿意回到毛坯房？

金悦兰湾社区是一个比较大的项目。2018年，该项目以精装修的房子面向市场，但此后，该项目又回到了粗糙的市场。相关负责人认为“细化的变化是为了适应市场需求的调整”。2018年楼市最好卖的时候，去化学化周期一个月左右，但同类型毛坯房去化学化周期不超过一周。最好卖的时候会在开放日一扫而空。负责人分析，毛坯房对买家来说有天然优势。和精装房相差2000元每平米左右，精装房首付只能贷款10年，利率大幅上升。“回到粗糙后，它的首付门槛低得多，这就是粗糙受到市场青睐的原因。”

广元华府和广元大都会也是武乡新区的热门楼盘，因其优越的地理位置而受到市场的欢迎。这两个项目一路分开。最开始是用毛坯房占领市场，后来因为调控变成精装房。目前，该项目已再次推出毛坯房。据相关负责人介绍，在目前市场化的情况下，他们的产品会考虑市场需求。比如他说广元华富目前卖的是大户型，想提高需求的客户大多是想自己装修。同样，广元今年将在流沙半岛推出的别墅产品也将作为空白，供业主自己使用。“刀”满足个人需求；广元丰菱一号院是一个小户型。众所周知，面积越小，装修单位成本越高。如果是个人装修，也有可能是由于体验问题，空房间不能很好地使用。根据产品的特点，他们仍然使用精装修。因此，该负责人认为，2020年，房企在精装和空白的选择上会根据市场需求和产品特点做出更加理性的决策。

在丰岭东站圈，就算是精装产品也不会卖，荣和东站城市广场也会以高端产品为主，也会和房子粗糙的买家握手。记者了解到，该房产的阁楼式毛坯房价格约为16000元/平方米。除了这个项目，融和在2020年的产品中主要推毛坯房，还有几个还没有开盘的项目也会考虑推毛坯房。位于武乡新区和江南区的新需要和改善的房屋将以毛坯房的形式投放市场。【/s2/】负责人判断，接下来开发商千方百计降低购房门槛，吸纳买家，所以2020年是毛坯房的家。

买家:对精装房失去信心

2018年底，精装房进入交房高峰。到目前为止，南宁的很多楼盘都暴露出精装质量问题，已经让买家精疲力尽，让还没有开始的买家心有余悸。谈到精装房，很多市民对其质量信心不足。

▲这两年精装修的房子质量让买家缺乏信心。南华早报记者李照片

从去年下半年开始，南宁很多楼盘再次推出毛坯房，引起了市场各方的关注。“买房时，物业顾问说地段好，升值潜力大。没想到发现开发商送的精装变得“目瞪口呆”，让人心酸。”市民林先生告诉记者:“虽然买毛坯房要花精力装修，但总比精装房省心，问题多。”

据业内人士分析，【/s2/】部分楼盘由精装变为毛坯房后，对开发商和购房者都有利。【/s2/】对于开发商来说，无论是卖毛面还是精装，销售方式都可以多样化，达到快速淘汰的目的。而且盈利手段也不再局限于从精装实现溢价，可以向买家呈现更好更高质量的产品。对于购房者来说，回到粗糙的房子后，可能看起来房价略有上涨，但买房门槛降低了，收钱、精装付款等费用支付少了，所以购房者的压力就小了。

住建部:今年将加强精装房的监管

当市场对精装房没有“预期”时，监管部门如何看待未来发展？记者从南宁市住建局了解到，主管部门对2020年的楼市做了一些规划，其中精装房的管理已经提上日程。

首先，相关人员分析，全装修住宅是未来商品房的发展方向，具有材料综合利用、综合施工、降低装修成本等诸多有利因素。然而，2019年，陆续交付的精装房出现了许多质量问题，使得市场对精装房缺乏信心，这也是许多企业调整产品方向的原因。但从政策上来说，今年南宁会根据上级文件和政策的要求控制精装质量，【/s2/】比如会被五方纳入验收范围，精装房样板房会预留给买家检查。

此外，南宁市已开启新的商品房销售合同。在格式合同中，精装部分的协议和费用将纳入采购合同进行备案管理。这样买精装房的人就不用再担心精装配件一次性付款，精装配件贷款时间短，利率高，会降低精装房的购买门槛。

因此，该负责人认为，2020年，南宁楼市将朝着健康稳定的方向发展，其产品将更加丰富，以满足各种需求。

编辑陆英

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