(房讯）销售“速冻”、回款重挫 房企偿债压力陡增

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新冠肺炎的肺炎疫情加剧了住房企业的现金流短缺。短期债务偿还量大的房企将面临债务偿还考验。

业内人士认为，疫情对房企偿付能力的影响突出表现在三个方面。一是因为销售受阻，交易量下降和降价会对房企的销售回报产生较大影响；二是对于应收账款相对较大的房企，债务偿还压力也会加大；第三，在疫情期间，融资现金流成为关键，这是对住房企业资金管理的挑战。

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【/s2/】疫情影响下，还款额大幅下降，短期偿债压力大幅上升【/br/】

据第三方机构嘉里统计，2020年95家典型房地产企业共计5575亿元的债券将到期，较2019年到期债券增加43%。其中1月、7月、11月是偿债高峰月份，分别需要616亿元、615亿元、662亿元。

据wind数据库统计，截至2020年6月30日，房企信用债券到期金额为982亿元，海外债券到期金额约为1226.05亿元(分别为174.24亿美元、1.5亿新元和11亿港元)。

虽然住房企业的未偿债务数额没有减少，但受新冠肺炎肺炎疫情的影响，全国各地的项目无法恢复，销售办公室关闭。

惠生国际金融总裁黄立冲分析:“一方面，房企销售受阻，无法进行支付，导致经营现金流流入大幅减少。在疫情严重的城市，房企销售退货比例会降低。90%甚至95%；另一方面，房屋交付不能如期进行，余额不能如期流入，也会导致现金流入减少。另外，房企的人员成本不会降低，整个房企链条的生产成本和建设成本会大幅增加，导致房企资金流动更加紧张。”

值得一提的是，春节期间，本应掀起“回家买房”浪潮的三四线城市，却因为新冠肺炎肺炎疫情的影响而破灭，尤其是给三四线城市持仓较重的房地产企业带来了冲击。

中国指数研究院的数据显示，上半年债券到期的企业中，有少数企业在三四线城市占比相对较高，其中占比最高的达到近50%。短期内疫情迫使待售项目暂停，直接切断了房企预收款的资金流入渠道；从长远来看，销售项目主要位于三四线城市的企业。由于当地居民购房能力低，受疫情影响，项目延期付款也可能成为问题。对于预期现金流低、债务偿还紧迫的企业，短期内将面临更严峻的财务问题。

上海研究院院长方巍说:“在新冠肺炎，受肺炎疫情影响最大的有三类房企。首先是疫情严重城市的房企，尤其是三四线城市的房企；第二类是偿付能力相对较差，短期负债较高，使疫情对其不利；第三类是高周转模式的房企。这样的房企能在销售回报高周转的情况下保持运转，销售阻力对其车型有影响。”

【/s2/】前端房地产企业不可避免地存在较高的债务压力，率先降价撤资

事实上，在新冠肺炎肺炎爆发之前，即使是领先的房地产企业也普遍存在高负债水平。

根据韩毅智库的数据，前30家房企的债务水平普遍较高。2019年上半年，平均净负债率为104.6%，最高为230.4%，说明部分30强房企可能存在过度计息负债。此外，剔除预收账款后的平均资产负债率为54.6%，最大值为77.8%，进一步验证了房企负债水平较高的事实。

其中，中国恒大、绿地集团、融创中国、华夏幸福、R&F置业、金科股份、首开股份、阳光城市、凯撒集团的净资产负债率均超过100%。

根据韩毅智库的分析，一方面，一些房地产企业去年增加了投资支出，另一方面，销售增长放缓，债务压力增加。然而，由于今年新冠肺炎肺炎疫情的影响，销售业绩和收款受到挫折，资金方面的压力进一步加大。

“由于中国房地产公司表外融资太多，单纯分析净负债率指标并不全面。”黄立冲认为，在分析房企的抗压能力时，应该更多地关注现金流的数据，比如经营现金流。

“在疫情发生的那一刻，对于房企来说，经营现金流流入减少，流出增加；融资现金流方面，融资困难，流入减少，会使房企资金紧张，于是龙头房企开始率先降价。”黄立冲进一步分析道。

目前，领先的房地产企业恒大已经开始了降价的第一枪。为了加快销售速度，恒大宣布全国房地产销售打八五折。此后，许多房地产企业纷纷效仿，推出优惠购买措施和“无理由退房”，以增加网上销售。

海外融资利率或浮动国内融资将继续区分

随着销售方面的压力越来越大，为了补充现金流，房企也加快了融资步伐。

根据中国指数研究院的数据，从海外债券发行的角度来看，大中华区海外债券一级市场自2020年以来异常活跃，g3货币(指美元、欧元、日元)债券总额达到创纪录的293.9亿美元。过年过节的最后一周，还是比去年同期增长了40%。可见海外资金对房地产债券的需求还是很旺盛的。预计疫情缓解后，很快会有一个发放窗口。

但2月份，房企海外融资步伐略有放缓。黄立冲表示，“目前，新冠肺炎肺炎疫情将对房企海外融资产生一定影响，因为房企无法如期进行路演，同时不确定性增加，融资难度也相应增加。而且，海外债务很难延迟还债，会对信用产生影响。”

方巍还分析:“风险增加会带来利率上升，海外融资利率可能上升一个百分点至两个百分点。未来加息将是一种趋势，但目前涨幅不是很大。”

对于国内融资，方巍认为:“国内金融机构将更严格地审查房地产项目。例如，根据成熟的城市群，它们偏向于流行病不太严重的城市，或者是投资实体的目标。国有房企和百强房企更容易获得银行贷款。”

目前，针对房企流动性紧张的压力，我国也出台了相应的措施。据不完全统计，截至目前，无锡、厦门、衡阳、福州相继出台政策支持房地产市场平稳健康发展。此外，济南、Xi、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市为应对疫情出台了新的土地政策，部分城市明确土地资金可申请延期或分期支付。

此外，市场流动性进一步放松。2月17日，央行宣布将开展2000亿元中期贷款(mlf)操作和1000亿元7天逆回购操作。其中2000亿元一年期中期贷款操作方便，中标率3.15%，比上一次低10个基点。

黄立冲说，“未来降息是可能的。但是降息并不等于降低房企的融资成本。利息和风险有关。房地产行业的风险比以往任何时候都大。风险溢价增加，利息自然会高。”

为缓解目前房企面临的资金压力，方巍建议:“目前，房企应量入为出，减少非经营性支出。此外，他们应该抓住当前的融资窗口进行融资。”

编辑|林飞