(房讯）第14周南宁楼市供需走低，业内期待理性复苏

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2019年的清明小长假改变了春节假期的低迷，部分一二线城市的房地产市场呈现“小阳春”行情。业内人士表示，由于购房者预期的调整，价格调整幅度较大的城市活动有所增加。但是从库存来看，超过一半的城市库存超过12个月，所以楼市的复苏还是需要观察的。

第14周，南宁楼市供需下滑

根据广西中原研究中心提供的南宁市第14周(2019.04.1-04.07)楼市报告，南宁市楼市供需出现下滑。

商品房供应

1.南宁房管局数据显示，14周，商品房数量较上周大幅下降，仅两个项目取得预售证书，预售总面积3.02万㎡。

2.第14周新增住宅24900㎡，停车位5300㎡，办公、商业等建筑暂无。

商品房交易

1.14周南宁商品房成交18.46万㎡，比上周下降两层以上，其中住宅成交14.97万㎡，比上周下降20%。

2.西乡塘区商品房销售623套，面积43100㎡，领先其他五区，面积较上周增长42.0%。

(由于房屋委员会的资料，按地区划分和按物业类别划分是有分别的)

3.第14周，梁青区商品房成交面积约31500㎡。

4.14周南宁二手房成交440套，面积4.11㎡，较上周下降34.5%。

5.截至2019年4月7日，南宁市商品房销售存量为62179套，销售面积为691.19万平方米。根据最近半年的去污速度来看，目前库存的消化周期是5.43个月，比上周少了0.11个月。

中国部分地区的房地产市场正在回暖

据中原地产研究中心统计，清明小长假部分地区楼市已经回暖。上海小长假前两天，分别签约80套和169套新住宅网，较去年同期的54套和60套分别增长48%和182%。广州清明节前两天，新增住宅网分别为197套和143套。包括厦门等城市在内，一些小型度假项目的开放需求较前期明显增加。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然小长假的网上签约数据并不代表整体市场趋势，但从趋势来看，4月至6月，中国热点城市的市场活动将会增加，尤其是之前价格调整的城市。

事实上，自3月下旬以来，一些地区的房地产市场已经出现回暖迹象。上海一居房地产研究院发布的数据显示，40个典型城市新建商品房交易面积环比增长84%，同比增长10%。其中，四个一线城市新建商品房交易面积环比增长108%，同比增长36%。

具体来说，根据中原地产的数据，北京商品房成交量为31.1万平方米，较上月增长108%，较去年同期增长130%。二手房成交达到1.6万套，是最近10个月的最高值。在上海，上海新建商品房交易面积63.2万平方米，比上个月增长106.5%。广州售出90.2万平方米，较上月增长177%，较去年同期增长48%。

张大伟表示，最近市场成交量环比增长主要是由于2月份春节期间市场低迷，但同比数据有所上升，这与近期市场预期转暖有关。最近，由于许多城市的房地产市场相对宽松的信贷，买家害怕踏上空.

"这也与供给增加有关."张大伟说。数据显示，3月份上海市场面积为78.8万平方米，较上月增长194%，较去年同期增长100%。北京的市场进入也保持在较高水平。3月，北京市供应商品房3707套，继续增加供应，库存积压继续上升。

地价率回升

近日，无锡出售三块住宅用地，吸引近60家房地产企业参与竞标，最高升水率达到79.39%。其中融创赢了2个案子，还有一个需要动摇。

自3月下旬以来，一些城市的土地市场已从1-2月的低迷中复苏，包括合肥、天津、杭州和温州的土地销售增加。自3月21日以来，全国已售出55块住宅用地，其中19块升水率超过40%，5块升水率超过100%。

4月2日，杭州主城区内出售的4块地块，以限价加自持面积获得。苏州在太湖新城卖了一块宅基地。经过30轮激烈的竞争，苏州城头房地产开发有限公司以17294.57元/平方米的底价和36.11%的溢价获得土地。4月1日，广州成功出让4处宅基地、1处商业用地、1处工业用地，总起步价近66亿元，总成交量超过71万平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年，土地市场继续调控，气温大幅下降，部分企业少占土地。今年以来，融资压力有所缓解，部分企业开始进入土地市场抢地，土地市场开始回暖。一些热点城市的土地市场明显活跃，地价上涨。

张大伟说，从全国来看，土地市场仍然稳定。自2019年以来，全国许多城市的土地交易仍然低迷，尤其是一线城市。但对于房地产企业来说，为了增加销量，即使一二线城市有严格的调控政策，还是会集中精力征地。

房企资金链不容乐观

根据通策研究院最新数据，3月份40家典型上市房地产企业完成融资总额1024.2亿元，较上月大幅增长85.25%，较上年增长63%，创16个月新高。其中，债务融资金额985.15亿元，比上个月增长78.49%，占房企融资总额的96.19%。

值得一提的是，虽然近期房企融资难度有所减弱，但由于负债金额过大，房企资金链不容乐观。根据世界银行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共到期债务1.8万亿，其中2019年到期的债券比2018年翻了一番。进入今年第二季度后，海外债务偿还压力也会加大，大部分是高成本的美元债务。

张大伟表示，自2018年第四季度以来，房地产企业融资计划的实施已逐步展开。虽然难度有所缓解，但由于过度缺血，融资需求仍然很大。

“自去年11月以来，发展企业的融资，特别是债券的发行，确实宽松得多。最近几个月融资额度更高了，也缓解了开发商的资金。”上海亿居房地产研究院副院长杨红旭表示，房企的融资环境略有宽松，但从政策上看，房地产融资并不过度紧张，也不意味着应该完全放松，不会泛滥。

有业内人士指出，没有资金的支撑，楼市显然难以支撑新一轮的上涨。目前，楼市的复苏是宽松预期下的复苏。如果不是真的宽松，复苏也是不可持续的。前期没有调整的城市还是有下行风险的。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，目前市场预期稳定，房地产调控政策压力依然较大，新房高库存分流效应叠加，市场没有快速回暖的基础，难以大面积跟进复苏。2019年，市场仍处于温和回暖通道。3月份交易量可能处于年内月度高位，后期交易会季节性回调。没有电力支持，均价会大幅上涨，小幅波动。

麦田地产表示，考虑到住房信贷政策没有宽松改变，预计市场仍将呈现理性复苏趋势。

来源经济参考报广西中原研究中心

刘冬妮编辑