(房讯）高进低出，这类公寓暗藏风险

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“我家房租3500元/月，但是托管公司租给租客是2500元/月。托管公司靠什么赚钱？”对比差价，房东曲感到不安，想解约退房，但不顺利。

据了解，目前一些非标准的长期租赁公寓或房屋租赁企业为了快速筹集资金，采取“AG低成本”的经营模式。但北京、杭州等城市的实际案例表明，上述商业模式存在缺陷，难以维系。一旦空购买率得不到控制，租金收入达不到预期，就会影响企业的现金流，严重导致企业破产，从而损害房东和房客的利益。

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房东想知道为什么托管公司亏本出租房子

瞿先生在南宁茅桥路有一套房子，三室两厅。今年5月初，曲先生在网上发布了租房信息，租金3500元/月。“因为工作特殊，联系不方便，留下了父亲的联系方式。”

信息发布后不久，广西麦房屋租赁有限公司(以下简称麦租赁公司)联系上曲先生的父亲，签订了租赁合同。根据合同约定，保管期限为60个月(5年)，月租金3500元/月，押金7000元，付款方式为二对一。其中业主实付租赁期限为57个月，服务费抵消3个月。

“服务费是托管费，也就是说前三个月不交房租。”5月底，瞿先生回家看合同后，觉得不合适，希望签新合同，但双方未谈。

5月29日，曲先生得知房子已被占用后，前去查看。“我问房客房租是多少。结果他们说3000元/月，还是半年付两个月。”曲先生听后觉得不对劲，决定不再继续与麦租赁公司合作，让租户搬走。

“对方让我退7000元押金，押金取消。我说毕竟房子里有人住过，水、电、物业、门锁的费用都要协商。”曲先生说，麦租赁公司不是来洽谈的。

曲先生说，他很生气麦租赁公司冒充他的身份，在不知情的情况下与第二批租户签订了房屋租赁合同。“合同的出租人是我，但转账银行号属于麦租赁公司。我去辖区派出所报案，得到的答复是这是经济纠纷，警方不受理。”

“二房东交的房租更低，只有2500元/月。这样，托管公司怎么赚钱？”瞿先生很不解。

麦左林租赁公司以3500元的价格收回了房子，但以2500元的价格将其出租。南华早报记者陆海峰照片

更让瞿先生感到奇怪的是，他的房子占地120多平方米，租金3500元。在同一个小区，一套90多平米的房子，业主提出租金3600元，麦租赁公司也收了原价。

曲先生对麦租赁公司的商业目的表示怀疑，并在网上搜索相关信息。“我认为这不可靠。这有点类似于网上的‘AG低出’的情况，我担心他们滚钱跑路。”

麦租赁公司负责人魏先生解释说，安排第二批租户是因为合同继续有效。“既然业主不愿意返还定金，那房子的租赁权还是归公司的。”

至于为什么要冒充业主的身份和信息，与租客签订合同，魏先生说这是业务员的操作失误。“对方要解除合同，7000元定金可以退。”

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业内人士:长租公寓“AG低”不是个案

针对曲先生遇到的情况，业内不少人士在接受记者采访时表示，长期出租公寓“低价在AG”的情况在南宁并不存在。

一位经营长期租赁公寓的负责人表示，由于疫情的影响，金湖和东盟商务区的租金已经下降了20%左右。“年前带卫生间的主卧可以租1400，现在只能租1200。然而，业主的租金正在上涨。120平米的三室，我们最多能给3200元，但有的公司能给3800元。”。

上述负责人表示，南宁有几家新成立的信托公司，正在以高于市场价格的方式收集大量房屋。

托管公司采用“AG低”的商业模式的目的是什么？业内认为有两种可能。第一，用这种模式形成一个“资金池”，积累了大量资金后，运行资金；二是迅速扩大市场规模，从而吸引资本融资。北京、杭州等地的大量实践案例表明，“AG低产出”的商业模式存在严重缺陷，业内已达成共识。“这种模式不可持续，依赖于高离职率。一旦房子租不出去，资金链就会断裂，企业负担不起业主的租金。两者差距越来越大的时候，就是打雷的时候。”一位业内人士表示。

对此，麦租赁公司负责人魏先生表示，公司的经营模式不是“AG低”。“公司成立于今年4月，为了扩大市场而抢房子是正常的举动。正是因为这个原因，影响了其他信托公司的利益，导致同行的抹黑。”。

魏先生说，瞿先生的房子之所以低价出租，是因为这个房子有纠纷，所以亏本出租。“其他房子正常出租。”

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记者调查:“租房贷款”在南宁很少见

据了解，在“AG低”的模式下，托管公司租房每月会损失数百元。为了填补空的资金赤字，托管公司将采取“长期收入和短期付款”的方法:按月向房东支付租金，但要求租户按季度或按年支付租金。

业内人士指出，为了尽可能吸引租户支付长期租金，托管公司将出台相应的优惠措施。“一次性租金金额越大，优惠力度越大。比如一个交六个送两个月(就是交相当于一个月房租的金额作为押金，然后一次交六个月的房租，可以避免两个月的房租)；付一对十二送四个月..."

"改装后相当实惠，对租客有相当大的诱惑."但业内人士指出，长期租赁公寓的租客多为20-35岁的年轻人，很多人面临着工资低、生存压力大等问题，难以按季度或按年支付租金。

接下来，来看“房租贷款”。针对以上问题，第三方金融机构为租户支付年租金，租户按月向金融机构还清租赁贷款。近年来，在北京、杭州等地，一些长期出租公寓托管企业纷纷倒闭跑路，不少还能看到“租房贷款”。

“雷雨”事件后，承租人需要继续向贷款机构支付贷款本息，但房东不收取租金；租客要求继续租房，房东要求租客退房。双方经常会对是否继续履行租赁合同产生争议。

记者调查发现，在南宁的长期租赁公寓行业中，“租金贷款”使用不多，租户普遍选择按季度支付租金。

但是，很多业内人士认为，“租贷”是市场的产物。其初衷是为了解决租户租赁资金不足的问题。但由于监管不力，在现实中被“玩坏”，导致诸多风险事件。“租户一听到‘房租贷款’，就觉得这个企业要爆炸了。”