(房讯）两会期间的房地产六大热词，你读懂了多少？

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每年的人大及其政府工作报告都是社会各界关注的焦点，因为它涉及到新一年具体政策的落地和落实，具有风向标意义。在2019年全国人大上，从政府工作报告、部长讲话、NPC代表和CPPCC委员的建议提案，以及各大网友的热议总结来看，与房地产相关的热词主要有“一城一策”、住房保障、房地产税收立法、房价、“三地块”改革、租购并举、新型城镇化、城市群、粤港澳大湾区等。

这些热词涵盖了土地、楼市、城市建设，不仅影响到人们的住房利益和幸福指数，也影响到房地产从业者的战略布局和战略考量。

一城一策“稳定”市场

【/s2/】解读:【/s2/】在实施房地产调控的过程中，不同城市根据自身的经济发展、楼市交易、库存状况、房价等情况制定各自的调控政策，但前提是保证房价、地价、预期的稳定，防范风险。

在今年的地方和全国会议上，“一城一策”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”成了频频热词。

多次提到“一个城市，一项政策”[S2/]

据记者不完全统计，到目前为止，包括济南、青岛、武汉、上海、长沙、成都、杭州、宁波、福州、厦门、安徽、河南等省在内的很多地方都提到了“一城一策”。

今年以来，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。比如3月3日山东省发布意见，强调实行房地产调控城市主体责任制，济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案。

2月22日，武汉市房管局召开会议，明确提出稳步推进“一城一策”试点，防范高地价、高房价、高杠杆风险，保持房地产市场平稳运行，地价、房价保持在合理区间。1月17日，河南省住房和城乡建设厅副厅长张达表示，2019年，全省将继续实行市政府调控房地产市场主体责任制，坚持因地制宜，全面落实各项政策，实行“一城一策”。

全国人大代表、58城市首席执行官姚劲波表示，今年以来，许多热点城市宣布实施“一城一策”楼市调控试点，这是控制大中城市房价最有效的手段。

至于2019年的调控政策，全国政协委员、R&F地产集团联席董事长兼总裁张莉表示，调控政策是由各地区自己控制的，各地区肯定不一样。

本地控制将获得更多自主权

事实上，关于2019年房地产政策的走向，去年中央经济工作会议向全国住房和城乡建设会议发出了明确指示，旨在稳定土地价格和住房价格，促进房地产市场稳定健康发展。

今年的政府工作报告也明确指出，要更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。

在业内人士看来，2019年房地产调控政策将以“稳”为主调，但各地将根据自身情况，实行“一城一策”，获得更多调控自主权。

安居客房地产研究所首席分析师张博表示，落实地方主体责任，即“按市执行政策”，将大大增强未来地方调控的灵活性，不同城市调控手段也会表现出一定差异。调控方式的差异和调控的紧密性具有地域性，目的是保证安居客当地房地产的稳定健康发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，“一城一策”是“按城决策、分类指导、巩固城市主体责任”的体现。这意味着地方政府将获得更大的控制自主权。但与此同时，地方政府也需要承担起“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的责任。

房地产税落地进程可能会加快

【/s2/】解读:【/s2/】房产税是一个综合概念。所有与房地产经济运行直接相关的税种都属于房地产税，房产税是其中的重要组成部分，是房屋所有权阶段的税种。

去年之后，房地产税收立法第二次出现在政府工作报告中。3月5日，李克强总理在政府工作报告中提到了房地产税:“完善地方税体系，稳步推进房地产税收立法。”

从“安全”到“稳定”

房地产税最早出现在2014年的政府工作报告中，其制定是为了推进税制改革，做好房地产税等相关工作。2015-2017年未提及，2018年再次提出，首次纳入立法工作，用上了保险字眼，可见政府推进房产税立法的决心。

2019年，政府工作报告中房地产税收立法的制定由“稳”转为“稳”。中原地产首席分析师张大伟认为，稳就是稳，稳就是稳，稳就是一定要走，这说明房地产税收落地的速度有望加快。

住房研究所首席分析师张博也认为，对稳步推进房产税立法的重视，表明房产税的落地进程正在加快。房地产税作为未来房地产业的一个重要税种，不仅有利于促进“土地财政”得到根本解决，而且对保证房地产市场的平稳运行也起着重要作用。

2019年征税的可能性很小

房地产税作为一种在扩大地方税源、规范房地产市场、优化收入分配方面发挥重要作用的税种，其立法和实施是大势所趋。但今年，从立法程序、立法难点和反周期监管来看，落地的可能性并不太大。

全国政协委员、方天下董事长莫天全在提案中表示:“房产税迟早要开征，应该开征。这是大势所趋。”

莫天全还表示，目前，当经济下行压力较大时，同时考虑到去杠杆化和供给侧结构性改革的关键点，仍有必要继续提振市场信心，所有可能对国家信心和经济发展产生负面影响的政策都应在此关键节点搁置。

莫天全建议，税务机关应认真把握开征房产税的时机，确保市场信心不受影响，在市场好转、信心充足的前提下开征房产税，并逐步逐点实施。

张大伟认为，稳步推进房产税还需要一段时间。立法过程漫长，不太可能在三年内实施。房产税目前正处于积极筹备草案阶段，短期内不太可能出台。

房价将继续保持稳定

【/s2/】解读:【/s2/】房价是地价+房价，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由很多因素组成。

房价是老百姓关注的热点话题，不仅关系到民生，也与人民生活的幸福指数息息相关。每年房价都会成为两会的热门话题之一。

自2016年以来，为了遏制房价的过度上涨，中国出台了几项宏观调控政策。经过三年的调控，中国房价已经初步得到遏制。

今年，李克强总理在政府工作报告中仍然强调“促进房地产市场稳定健康发展”的目标，两个协会的代表也预测了今年的房价走势。

其中，中原地产首席分析师张大伟表示:“尽管最近一些城市进行了微调，但中央政府抑制房价上涨的决心不会改变。”

针对今年中国房价走势，全国政协委员、方天下主席莫天全表示:“2019年的房价将延续到2018年下半年，不会有大的波动。涨跌不会太大。稳定的局面还会持续一段时间。”

“房价上涨到一定程度是正常的，但如果涨幅过大，就必须调控。”莫天全说。

全国人大代表、58城市首席执行官姚劲波在接受记者采访时表示:“今年以来，许多热点城市宣布实施楼市调控，“一城一策”，并使用一些非市场手段来控制大中城市的房价。把房价控制在健康的范围内。”

关于城市之间的差异和未来的趋势，姚劲波说:“目前，四五线城市最昂贵的房子的单价已经达到10000元左右。过去两年，一些购房者涌入四五线城市，推动了这些小城市的房价上涨。现在看起来天平正在回摆，北京等新一线城市的楼市出现复苏迹象，这也是市场的选择。”

全国人大代表、清华大学教授蔡继明建议:“要抑制房价的过度上涨，我们应该从土地供应来源入手。”。

扩大经济适用房以造福人民

【/s2/】解读:【/s2/】保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的标准有限、价格或租金有限的住房。一般由廉租房、经济适用房、政策性租赁房、定向安置房组成。

今年的政府工作报告将首次把解决群众住房问题与城市的主要责任联系起来，提出“必须改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。”

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这符合2018年两会精神。从政策上看，主要有三点，即落实城市主体责任、完善住房制度、推进棚改工程。预计今年将继续推进楼市调控评估。

事实上，保障民生工程一直是社会关注的问题。今年“两会”对保障性住房和棚改工作的要求是:“继续推进保障性住房建设和城市棚户区改造，确保困难群体的基本生活需求。”

2018-2020年棚户区改造既定目标不会改变。2018年，全国超额完成改造任务580万套(实际完成626万套)，未来两年将进入攻坚阶段。此外，按照此前“因地制宜推进棚改货币化安置”的政策方向，棚改政策收紧将重点放在商品房存量不足、房价上涨压力大的地区。

在保障弱势群体基本生活需求方面，鉴于部分城市新市民申请经济适用房以户籍为准入门槛，全国人大代表、58城市首席执行官姚劲波建议:“打破户籍限制，以缴纳社保或个人所得税时间为申请依据，使住房福利政策更全面惠及新市民。同时，放宽保障性住房的年龄和可支配收入限制。租户18岁即可申请，月收入低于个税起征点的可以优先申请，以满足新市民合理的住房需求。”

全国政协委员、香江集团总裁翟梅清表示:“国家要关注不同层次人群的需求，关注有才华人群和贫困家庭的住房需求，鼓励优惠政策；商品房遵循市场规律。”

租赁和购买都需要匹配的政策支持

【/s2/】解读:【/s2/】租购结合是支持有购房能力的常住居民购买商品房。对于没有购房能力或者没有购房意向的常住居民，支持他们通过房屋租赁市场租房。对符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴，保障其基本住房需求。

党的十九大报告提出，房子是用来住的，不是用来炒的，要尽快建立多主体供应、多渠道保障、租购的住房制度，让所有人都能住，都有地方住。

在人大，租房和买房一起成了大家关注的热点。对此，全国人大代表、58城市首席执行官姚劲波指出，现在很多人租房长达10年，在大多数城市，人们对住房质量提出了更高的要求。国家也在鼓励“租售平等权”和社会资本进入租赁市场。

但是，“我们可以看到，在过去的一年里，一些长期出租公寓机构已经倒闭，这也产生了相关的财务风险。因此，有必要对品牌公寓企业的“资金池”进行监管。”姚劲波说。

全国人大代表、琳达集团董事长李晓林认为，集中租赁、自持租赁等机构租赁模式可以克服租赁信息不平等的问题，提高房屋租赁质量，缓解供需矛盾，是未来大中城市房屋租赁的发展趋势。在这个过程中，我们需要土地、金融、税收和法律政策措施的支持。税收问题涉及机构租赁融资、房屋或项目收购、改造、运营等环节，许多政策瓶颈需要突破。

“长期租赁公寓的发展需要鼓励，也需要配套政策支持其发展，让中低收入群体有更好的生活环境。”全国政协委员、方天下主席莫天全指出，发展长租公寓要防止和避免行业垄断，有的公司可能会通过垄断房源来控制租金，这就需要市场监管。此外，在长期租赁公寓的运营过程中，财务手段的使用不应过度，应符合财务政策。

农村集体土地入市稳定租赁价格

【/s2/】解读:【/s2/】随着城市国有土地使用制度改革和城市化进程的加快，农村集体土地尤其是城市规划区内农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越明显，导致集体土地进入市场的形成。

3月5日，在第十三届全国人民代表大会第二次会议上，李克强总理在政府工作报告中提到“推进农村土地征收，集体所有建设用地入市，宅基地制度改革试点取得成效”。其中，集体经营性建设用地的市场进入受到市场的关注，因为它影响城市建设用地的供给和房地产市场的发展。

对此，全国人大代表、清华大学教授蔡继明表示，目前中国农村集体建设用地19万平方公里，是城市建设用地的两倍。在集体建设用地中，商业建设用地仅占14%，宅基地占70%以上。如果只允许存量集体建设用地进入市场，那就是九根牛一毛，这不足以缓解城市建设用地的短缺。扩大试点市场准入范围，特别是允许农村宅基地进入市场。中国农村有3000万亩闲置宅基地。如果他们中的一些人进入市场，将有助于稳定或降低房价。

蔡继明透露，在一些试点地区，对集体经济组织成员以外的宅基地流转进行了探索。因此，他建议《土地管理法修正案(草案)》在符合城乡统一规划的前提下，允许农村闲置宅基地转为工商建设用地，进入城乡统一建设用地市场。

全国政协委员、方天下主席莫天全指出，土地市场作为一级市场，是引发房地产的第一关键因素。没有充足的供给，房价很难控制。因此，集体土地入市，一方面可以增加供给，帮助整个房地产市场，控制房价。此外，它还可以提高人们的生活水平。

“集体土地入市更多体现在租赁市场，对中低收入群体的帮助更直接，可以控制租金上涨。”同时，莫天全强调，集体土地入市和建设要根据每个城市的总体规划进行安排，避免出现相关问题。

全国人大代表、58城市首席执行官姚劲波建议，应该鼓励更多的集体土地直接进入租赁市场。一些城市已经这样做了，希望在更多的大中城市开放，这将有助于稳定租赁价格。

戳图进入“2019全国两会”话题”/s2/]

编辑刘冬妮