(经济）少数银行房贷利率高位回调但整体稳定,央行报告紧盯居民购房违规加杠

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楼市已经看不到了，房价和地价都有明显降温的迹象。与此同时，相关研究机构最新公布的报告和记者调查采访结果显示，银行房贷政策并未放松，房贷利率也没有明显下降。据业内人士介绍，近年来，居民购房过快、增加杠杆的现象引起了监管部门的关注。预计楼市调控政策和相关信贷政策的严格情况将难以改变。

房地产市场有明显的降温迹象

“我把房子的价格从之前的498万调整到480万，便宜了18万。”北京的王先生打算卖掉他在双井的老房子。起初他想涨价，但最后他不得不顺应楼市大势，在11月10日下调了房子的价格。

今年楼市“金九银十”不再美好，很多地方房价明显松动。国家统计局公布的数据显示，9月份房价涨幅超过1%的城市有34个，比8月份下降30.6%；有6个城市涨幅超过2%，比8月份少三分之二。

成交量方面，麦田地产数据显示，10月份北京网上签约二手房总量为8879套，为今年3月以来最低，较9月份下降42%。10月份，深圳新房销售不到2000套，同比下降18.4%，同比下降34.3%。

" 10月份，买方的总体议价价格大幅上涨."麦田地产分析师表示。根据北京麦田卖房价格监测数据，10月份客户议价价格为2018年以来最高水平。前面提到的麦田房产分析师指出，双方议价中，降价房屋比例达到95%。其中降价5%以内的占45%，降价5%-10%之间的占35%，降价10%以上的占14%，是今年以来最高的。

除了房价的松动，地价的升水率也逐渐降低。据中原地产研究中心统计，50个城市中有46个城市的平均地价率有所下降，占92%。与此同时，许多城市地块出现流动迹象。中原地产首席分析师张大伟表示，最近监管部门对信托机构的资金流动更加严格，一些房地产企业由于融资渠道收紧，对总价较高的地块非常谨慎，征地意愿不强。

总体而言，库存上升和房地产交易放缓已成为现阶段楼市的主要现象。库存方面，前几天北京商品房供应量达到32739套，是近三年来首次突破3万套，而去年同期的住房供应量仅为20269套。在房地产交易方面，北京不少中介工作人员告诉记者，近期二手房交易基本稳定，部分中介表示成交量下降。“现在住房政策收紧了，对供需有影响，交易情况不如以前了。”一名连锁店工作人员告诉记者。

房贷利率整体没有下降

随着楼市降温，近日有媒体报道部分城市房贷利率出现下调迹象，被视为房贷政策松动的信号。但荣360数据研究所发布的2018年10月中国抵押贷款市场报告显示，10月份，第一套和第二套住房贷款平均利率持续上升，与上月持平。

报告显示，一些银行的房贷利率在一线城市和二线城市的利率中都有较高水平的下降，但总体利率水平保持稳定，未来房贷利率不太可能出现大规模下降。

《经济参考报》记者近日走访了北京近10家银行分行，发现北京没有明显放松房贷政策的迹象。在记者走访的近10家支行中，中国建设工农四大国有银行、中信银行、华夏银行等股份制银行的工作人员，以及北京银行等城市商业银行的支行均表示，目前正在实施基准上浮10%的首套房贷利率政策，与之前持平。仅民生银行某支行工作人员表示，首套房贷利率下调，从15%左右降至最低10%。建行某分行工作人员告诉记者，目前还没有收到降低房贷利率的相关通知。

在贷款速度方面，多家银行工作人员表示，与之前相比没有明显变化，根据住房条件和个人信用信息，一般在一周到一个月不等。

根据上述报告数据，10月份全国首套住房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率的1.165倍，比9月份高0.18%，增速依然较低。在全国35个城市的533家银行中，首套房贷利率下调的银行数量为19家，较上月增加16家，但回调率一般在5个百分点左右，利率保持在15%-20%的基准水平。

荣360分析认为，虽然少数银行回调幅度较高，但目前总体趋势稳定，未来利率大规模回调的可能性较小，政策框架内对抵押贷款市场的治理仍在变得更加严格。

中国人民大学崇阳金融研究所高级研究员董希淼在接受《经济参考报》采访时表示，少数银行和个别地区的房贷利率有所下降，主要是市场流动性的原因，并不意味着房地产市场有所松动。“央行今年已四次下调RRR，该行流动性相对充裕。一些银行根据自身业务发展考虑调整了住房贷款利率，这并不意味着房地产市场监管和整体抵押贷款政策放松。”

抵押政策将保持紧缩

据业内人士介绍，近年来，居民购房过快和杠杆化现象引起了监管部门的关注，楼市调控政策和相关信贷政策预计将继续收紧。

中国人民银行新发布的《中国金融稳定报告(2018)》专门用了“家庭部门债务分析”一章来解释居民杠杆现象，凸显了监管部门对这一问题的关注。报道称，中国居民购房存在违规和杠杆现象。2017年，短期消费贷款增速异常。1月份，短期消费贷款余额同比增长19.9%，10月份增长至40.9%。造成这一现象的部分原因是，自2016年下半年以来，银行逐步收紧抵押贷款信贷，部分购房者利用短期消费贷款等渠道非法增加杠杆，绕过首付比例限制，可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长房地产市场投机，房价过快上涨问题更加突出。

据董希淼分析，中国居民的杠杆率在国际比较中并不是很高，但这几年上升很快，居民住房贷款的增长起到了很大的助推作用。

从去年开始，在几个监管部门的政策控制下，银行一直在实施紧缩的房贷政策，银行房贷增量也有一定程度的下降。央行近日公布的数据显示，截至9月底，我国个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速较去年底下降4.3个百分点。业内人士预计，紧缩政策趋势不会改变。

董希淼表示，下一步，货币政策应保持稳定中立的状态。央行可以通过各种手段适度调节市场流动性，但一定不能让货币政策松动，以免进一步刺激房地产市场。商业银行也要实行严格的差别化住房信贷政策。同时，进一步完善住房保障体系，尽快形成中低价普通住房有效供给，加快廉租住房和公共租赁住房建设。

来源:经济信息日报

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