(经济）8月份楼市成交量继续分化， ＂金九银十＂或难现

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8月份以来，热点地区调控政策持续精准灵活，重点保障合理生活需求，持续遏制投机性房地产投机；一些二线、三线、四线城市仍在扩大调控政策，如补仓升级、限购限售等。在这种背景下，不同城市的城市交易量保持分化趋势。

中国指数研究院8月份近期发布的交易数据显示，一线城市交易量当月企稳回升，二三线城市相继出台政策继续深化房地产市场调控，楼市交易量均环比上升。预计未来二三线城市市场将逐步企稳降温。

各类城市的交易量保持差异化

中央参考所数据显示，2018年8月，监测的主要城市交易面积环比增长5.80%，其中40%的城市环比增长，同比增长19.88%。环比来看，10个城市成交量均有所上升，福州和南宁增幅最明显，增幅接近70%；在环比下降的城市中，南京有41.90%的显著下降。与去年同期相比，17个城市上升，重庆表现突出，增速明显。

城市方面，一线城市交易面积环比增长4.97%，其中北京增长43.13%；一线城市同比增长35.33%，深圳增长近80%。二线代表城市交易面积环比增长8.80%，同比增长24.08%。三线代表城市交易面积环比下降4.01%，同比下降1.81%。

以一线城市代表城市北京为例，8月份商品房销售4907套，面积51.88万平方米，环比增长43.13%，同比增长39.12%。商品房库存同比增长4.47%，达到689.04万平方米。

1-8月，2018年1月北京市场进入盘整期，市场交易开始趋冷。2月恰逢春节这个传统节日，楼市成交量有所下降。3月份楼市回暖，成交量上升。4月份楼市交易质量显现，成交逐月上升。随后，5月份楼市交易继续保持上升趋势。6月份成交量正常下降。7月份交易量回升。8月份，房地产市场交易量继续上升。

截至2018年8月底，中央参考研究所监测的主要城市总库存环比增长2.3%。在重点监测城市中，南京增长14.73%，宁波增长13%以上。此外，环比下降的城市中，杭州和深圳降幅较大，均超过10%。

根据易居地产研究院近日发布的数据，2018年1-8月，监测的40个代表性城市累计交易面积同比增长5%。虽然略有反弹，但仍未改变整体下行趋势。其中一线城市同比下降18%，二线城市同比小幅上升1%；三四线城市同比增长24%。

“随着供应量的释放，8月新房交易面积达到2016年10月以来23个月新高，但仍处于低位”。宜居研究院研究员沈心表示，由于价格限制政策，一些新网站的性价比相对较高，项目进展顺利。后续随着房地产企业资金链收紧，9月和10月开发商推量将保持高位。

地方监管和控制政策继续深化

8月份以来，热点地区调控政策持续精准灵活，重点保障合理生活需求，持续遏制投机性房地产投机；一些二线、三线、四线城市仍在扩大调控政策，如补仓升级、限购限售等。在监管方面，大多数省市都相继推出专项行动，控制房地产市场的混乱局面。从政策出台的频率来看，8月份各地调控政策依然严格，其中加强市场监管的政策是主流。

当月，住房和城乡建设部召开房地产工作座谈会，强调地方政府要加快制定住房发展规划，抓紧调整住房和土地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和实施差别化住房信贷和税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机性房地产投机，加强舆论引导和预期管理， 继续开展整治房地产市场混乱专项行动，严厉打击违法违规开发企业和中介机构。

今年6月，住房和城乡建设部等7部委联合开展了为期6个月的专项整治行动，治理房地产市场混乱局面。住房和城乡建设部再次强调调控政策的连续性和差异性。随后，许多城市发起了特别行动来控制房地产市场的混乱。自8月份以来，越来越多的城市相继发布了针对房地产市场混乱的专项行动计划。

特别是8月17日，住房和城乡建设部对海口、三亚、烟台、宜昌、扬州的主要领导进行了约谈，强调要统一思想，统一行动，促进房地产市场稳定健康发展，决心解决房地产市场问题。

随后，8月19日，海口宣布了遏制房价上涨的六项措施，包括加强各级各部门的房地产调控责任。强化调控联动机制；加强各级各部门的责任落实。呼和浩特24日表示，将采取更多措施控制房价，稳定房地产市场，彻底停止房地产去库存控制措施。

不仅如此，当月，北京、济南、南京、武汉、Xi、深圳、天津等地还宣布，将坚持“房为住，不为炒”的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动建立房地产长效机制，努力实现全民住房目标。

同时，这些地方综合运用经济、法律等行政手段调节住房需求，促进供需平衡，增加住房和土地的有效供给，清理和查处占地和囤积房地产投机等问题，大力整顿和规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制房价上涨。

据中央参考所相关负责人介绍，8月以来密集出台的调控政策继续深化房地产供需双方调控。从住房和城乡建设部最近关于调控房地产市场的声明来看，政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内，我们将继续保持以往政策的连续性和稳定性，优先满足刚刚需要购房的人群的需求，加强人才落户后购房的社会保障要求，继续规范企业购房行为，继续收紧两套房以上的信贷。

“这意味着热点城市将通过出台优先选房、公积金保障等相关措施，继续保障居民合理的购房需求”。据该负责人分析，“同时，作为遏制投机炒房最有效的手段，限购(个人和企业)、限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策将继续发挥作用”。

楼市“金九银十”难出

后续随着8月份房地产市场调控政策的重新调整，再加上下半年住房和城乡建设部的频繁约谈，业内预计北京、上海等一线城市的新房价格将难以保持相对稳定的趋势。

据易居分析，虽然进入2018年，但监测的40个主要城市累计交易面积的同比增长曲线出现反弹，主要是因为三四线城市，尤其是无监管或监管较弱的三四线城市，自年初以来交易面积增加较多。考虑到内部环境控制政策将贯穿全年，外部环境复杂多变，判断曲线在小幅反弹后将保持下降趋势。

沈心表示，以上海市场为例，8月份上海二手房交易量环比略有下降，可能是由于8月份上海新楼盘供应量较大，以及部分楼盘在限价环境下性价比较高，因此部分需求转向一级市场。总体而言，上海二手房交易自2017年初以来一直处于低整理状态。目前，绝对数量处于近六年来的低水平，预计随后的下降将受到空.的限制随着政策和资金的收紧，预计短期内交易将继续低位盘整，“金九银十”基本不会出现。

不仅是上海，从易居方面监测的40个代表性城市来看，从下半年开始，40个城市的交易面积连续两个月下降，市场降温。沈心表示，“加上房地产市场持续严格的调控信号和紧缩的信贷环境，预计下半年40个城市的交易量将继续萎缩”。

沈伟进一步预测,“就城市类别而言，一线城市的交易量已经处于较低水平，空的跌幅有限，有望企稳；东部二线城市和中部二线城市的成交量会逐渐萎缩；其他二线和三四线城市面临更大的下行风险”。

上述中心医院负责人表示，从长远来看，供需结构失衡是导致我国住房问题的主要原因，注重扩大有效供给是楼市调控顶层设计的方向。目前，各地在增加住房土地供应规模的同时，更加注重通过调整住房供应结构，增加中小户型和共有产权房在新增土地供应中的比例，增加有效供应，解决急需群体的住房需求，防止刚性需求积压。

此人认为，未来将进一步加强对房屋租赁市场的监管。可以预见，对租金的控制将会加强；加强住房租赁融资监管；加强对房屋租赁机构的监管；同时，进一步推进租购并举制度的实施和完善，填补租赁市场立法领域的不足。

资料来源:经济参考

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