(房讯）楼市新政两周年：告别混沌，重拾理想

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转眼，距离2017年的“317新政”和“326新政”已经过去两年了。

回头看，楼市新政粉碎了现有的市场逻辑，新秩序在混乱中慢慢重建。

所谓混沌理论的意思是:“事物的原始状态是一堆看似不相关的碎片，但这种混沌状态结束后，这些无机碎片就会有机地整合成一个整体”。

限制赛房是带来混乱的触发因素。2016年下半年，北京推出“限价、竞争性地价”的土地出让模式，即该地块房屋均价提前限定，购买后5年内不得出售。当年10月底，海淀区永丰工业基地3块地平均售价5.34万元/m2，大兴区黄村镇平均售价5.58万元/m2。

有限竞争空间的深远影响在当时并没有得到市场各方的充分认可。根据2016年火爆的市场情况，业内人士认为，由于房价被锁定，周边地区二手房价格不断上涨，一旦有了这类住房，必然会导致疯狂哄抢，“不愁卖”。

但是，随着限制赛房数量的迅速增加，加上“317新政”的巨大威力，旧的市场逻辑很快进入混乱状态。开发商很快意识到，当大量有竞争力的房子同时进入市场时，价格就不再有上涨的预期，恐慌性购买也不再出现。房子怎么卖？购房者很快就意识到有那么多房子可以选择，那么同质化，房价预计会那么稳定，为什么还要急着卖呢？

混乱的状态也意味着路径选择在质量上的混乱:在“不卖”时期，房价与地价的薄利自然导致“降价”和“几乎刚刚好”；在市场销售惨淡的状态下，重新审视质量是否为时已晚？

在混乱的状态下，由“有限竞争房屋”主导的北京房地产市场交易惨淡。2015年3月18日至2017年3月17日两年间，共售出98，399套，而2017年3月18日至2019年3月14日，共售出50，643套，前两年较调控后两年下降48.53%，但库存房增加近2万套。合同金额方面，合同总额3586亿元，同比下降25%。连续两年市场成交量处于低位。

其中，已有2.6万多套限定赛房进入市场，但实际销售比例仅为40%，线上签约比例仅为20%左右。数据显示，截至目前，北京已供应限价房300万平方米，按售出土地面积计算，还有590万平方米等待入市。2019年预计共有6万多套限价房进入市场。

用混沌理论回望北京楼市新政二周年，可以清楚地看到，在新旧交替的混沌过程中，一种新的市场秩序正在建立:大量同质的产品将需要与最基本的商品逻辑——“物美价廉”竞争，而原本“物以稀为贵”的垄断商品逻辑一去不复返。

根据混沌理论的一个重要原理，能量永远遵循阻力最小的路径。在北京楼市新秩序下寻找“阻力最小的方式”，就是重拾人居理想，也就是让地段、产品、服务这些最本质的要素再次成为房地产开发的追求。

“质量赢2019”只有通过消解对质量的关注，这应该是目前市场的共识。

尽管存在销售瓶颈，但不难发现，那些深度培育区域价值的人可以在有限的预算内优化空厅的户型，在买家面前完美呈现社区品质，挖掘更多可能的服务项目，还能抢先一步拦截客户。对于2019年的买家来说，这样的市场当然是最接近理想状态的。

编辑莫妮娜