(健康知识）上半年66城新房成交跌16%，专家却说楼市韧性十足

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疫情之下，新房和二手房成交量受到很大影响。2日，壳牌研究院发布了一系列2020年楼市半年报(以下简称“报告”)，显示上半年66个城市新房成交量同比下降16%。在所有城市中，一线城市的营业额降幅最大，同比下降25.9%。二手房方面，链家重点18个城市上半年成交量为三年来最低，同比下降8.4%。

但报告指出，随着我国疫情的好转，第二季度新房和二手房成交量有所回升，链家18个重点城市二手房成交量基本恢复到去年的水平，价格也随着市场修复普遍回升。壳牌研究院分析师认为，在疫情和楼市调控的双重考验下，房地产市场表现出较强的弹性。这种弹性与宽松的金融政策、居民资产风险厌恶情绪上升、人才引进政策增加有关。

一线城市新房成交量跌幅最大，南京逆势上涨

报告显示，2020年上半年，壳牌研究院监测的66个城市新增住房市场总量同比下降16.0%，交易面积同比下降14.0%。疫情稳定后，第二季度新房市场成交量迅速回升，但与2019年第二季度相比，售房数量和面积分别下降了5%和4%。

城市类别方面，今年上半年，一线城市新建住房市场交易量和交易面积跌幅最大，交易量同比下降25.9%，交易面积同比下降25.0%；二线城市交易量同比下降16.6%，交易面积下降15.0%；三四线城市交易量同比下降10.8%，交易面积下降8.0%。

但报告指出，虽然一二线城市新屋市场受疫情影响较大，但恢复速度较快。疫情稳定的第二季度，成交量环比收窄15-16个百分点，三四线城市环比收窄12-13个百分点。

按地区来说，不同的城市和不同的城市群有不同的交易条件。一线城市中，上半年上海、广州、北京新房交易面积分别下降27%、24%、33%，而深圳同比仅下降5%，印证了深圳市场的火热。

总交易面积排名前二的城市中，成都、苏州、南京、温州、杭州没有减少，反而有所上升，交易面积不断增加。其中长三角地区城市表现较好，上半年南京交易面积同比增长24.4%。壳牌研究院高级分析师潘浩表示，在新的住房市场中，长三角地区的城市表现出了更加积极的上涨意愿。

【/s2/】二手房成交量创三年新低，价格止跌止涨

报告显示，受疫情影响，上半年重点18个城市连锁店营业额为三年来最低，比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅上升4.2%。疫情对重点城市二手房市场整体影响不大。

从月度成交趋势来看，3月以来二手房市场成交量明显回升，环比18个重点城市二手房成交量较1-2月总成交量增长41.8%，4月和5月环比增速分别达到39%和19%。

“尽管6月份的交易量从5月份回落，但仍同比增长21%。疫情对市场的影响正在逐渐消退。”报告显示，二手房总成交量已基本恢复到去年同期水平，整体修缮力度呈现“南强北弱”的特点。

从区域来看，深圳和上海周边城市群恢复强劲。上半年，深圳周边城市群重点城市总营业额同比增长20%，主要得益于广州市场的强势恢复。上海周边大都市区二手房成交量基本恢复到去年的水平(同比小幅下降1.6%)。

京津冀城市复苏步伐缓慢，北京、廊坊和天津3-4月的交易增速低于其他城市1-2月的增速。只有在5-6月城市圈城市政策因素的推动下，市场才能加速复苏。上半年，环北京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

报告显示，价格方面，2020年第一季度重点城市二手房均价较去年第四季度普遍下降，第二季度均价随着市场修复普遍反弹。

数据显示，与2019年第四季度相比，2020年第二季度，18个重点城市中，有15个城市房价上涨，3个城市房价下跌。北京上海二手房均价涨幅在3.5%及以上，涨幅最高。武汉是房价跌幅较大的城市，累计下跌3.5%。

与去年同期相比，第二季度，18个重点城市中，物价上涨城市11个，物价下跌城市7个。其中南京、杭州是房价涨幅较大的城市，廊坊、天津、青岛、济南是房价跌幅较大的城市。

从房价上涨的节奏来看，基本面良好的一线城市和强势二线城市开始率先上涨。壳牌研究院的房价指数显示，北京、上海、大连、杭州、南京是上半年最先停止跌涨的城市，而青岛、天津的平均房价上半年保持稳定或继续下跌。

分析:下半年楼市回弹力稳定[/s2/]

虽然上半年房地产市场受影响较大，但随着疫情的缓解，市场迅速恢复。壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，当新冠肺炎疫情在年初开始蔓延时，市场普遍担心疫情会对市场造成较大影响，但半年后，市场表现出强劲的弹性，呈漂亮的V形曲线，一些城市的“躁动”也似乎预示着新的周期开始。

徐小乐解释说，虽然没有直接刺激房地产，但更灵活温和的货币政策对市场预期的溢出效应更大。抵押贷款利率由固定利率浮动机制转变为固定利率浮动机制后，抵押贷款利率与市场利率的关系得到加强。随着lpr的降低，购房贷款利率下降，银行按揭贷款周期大大缩短。

今年以来，代表生产需求的ppi指数一直在下降，而代表价格水平的cpi指数处于高位，尤其是与人民生活密切相关的食品价格一直在快速上涨。在经济增长的压力下，居民对资产保值增值的需求将进一步增强，核心城市和地区的资产将成为更好的资产对冲工具。

此外，随着上半年户籍制度改革的深化，地方政府进一步加大人才引进力度，为购房落户提供补贴，使部分消费者得以规避监管限制，进入市场。

至于下半年的走势，报告认为，二季度以来的市场回暖充其量只是少数城市的结构性和阶段性市场态势，大多数城市只是恢复正常，很难看到一波全面持续的房价上涨。下半年二手房将呈现三大趋势，即核心城市强于非核心城市，核心区域强于郊区，改良产品强于刚刚需要的产品。

就新屋市场而言，二季度重点城市业绩已接近或达到2019年同期水平，市场修复进程基本完成，一季度积压需求已逐步释放。同时，随着疫情过后投资环境逐渐企稳，需求方会重新配置资金，预计下半年市场不会继续大幅上涨。但在经济下行压力下，作为重要的消费市场，房地产市场总量不会大幅下降，预计全年将稳定在近期水平。

编辑依桐志平