(经济）这套北京四合院“法拍房”双11降价1000万，竟然还流拍了

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总价4800万，单价19万，降价1000万的老北京四合院卖完了。今年，“双11”，阿里和JD.COM司法拍卖平台共设立了29个住宅楼(北京地区)，拍卖期为一天。最终成绩单显示，截至11月12日12: 00，售出16套，拍卖13套，折扣7.5~8.5%，最高接近9.5%，最低以起拍价出售，大型四合院拍卖，近2万网友围观。

JD.COM阿里发派在北京售出16台

截至11月12日上午10: 00，阿里司法平台9套房屋销售4套(含延期销售)，销售5套。但卖出的一套房子接近9.5折(成交价369万元，评估价390万元)，昌平区的另一套别墅有138个竞价，最终以7.5折的市场价卖出。

《国家商报》记者注意到，在JD.COM司法平台的20套房中，起步价最低的是位于房山区燕山严复新村的一套房子，建筑面积95.37平方米，预计售价142.5万元，起步价91.2万元，折合6.4折。起步价最高的是位于东城区沙井胡同的一套四合院，建筑面积253.1平方米，预估价4750.7万元，起步价3800万元，相当于打八折。

截至11月12日上午10点，这20套房共售出12套(含延期交易)，大部分是7.5~8.5折；八套连拍。其中2套按起拍价出售，1套加价1万元出售；上述位于燕山严复新村的起拍价最低的住宅楼，售价为109.7万元，相当于市场价的7.6倍。值得注意的是，一套两个拍卖行的竞争异常激烈，有117个竞拍记录。最终，该房产以市场价格的8.9%售出。

如上所述，起步价最高的四合院，卖得也不意外。

据《国家商报》记者介绍，起步价最高的沙井胡同四合院为一步，毗邻什刹海、南锣鼓巷，四室三厅一卫。虽然估价报告中的使用性质是住宅，但从实际情况来看似乎更像茶馆。根据北京华信房地产评估有限公司的评估报告，该四合院的建筑单价约为18.77万元/平方米。被北京市房山区人民法院查封后，11月11日10时，JD.COM司法平台开始以3800万元拍卖该房产，比市场价格低近1000万元。截至拍卖日，已有近2万名网友观看了拍卖。

据记者了解，一般情况下，法院会以被执行人的名义查封最高质量的财产，作为拍卖物品用于还债。就北京而言，东/西城区的四合院，重点学区房，独栋别墅，顶级公寓，五环周边的土地工厂，这些市场上很少出现的，都是高品质的稀有拍卖品。

据《国家商报》记者不完全统计，今年下半年，北京法国拍卖市场9月28日只移交了一个四合院，这是第二次拍卖。

记者了解到，这座四合院建于1949年，位于东城区首壁胡同15号，东临交道口南街，西接南锣鼓巷。是一座建筑面积458.9平方米的三向庭院。根据北京白城首信房地产评估有限公司的评估报告，该楼的单价约为226560元/平方米。

8月15日，这个四合院首次在阿里发派平台上线。起拍价8317万，市场评估价1.04亿，相当于打八折。吸引了3万多人观看，475人设置提醒，但只有2个申请者。

记者从北京市第二中级人民法院了解到，第一次拍卖时有租客，法院查封后出租，业主抵押。根据法律规定，承租人不能抗拒法院的强制执行和抵押权人行使抵押权。

据悉，四合院已经改造完毕，类似于一个小会所。原业主属于某资源管理公司。抵押物抵押范围1.4亿美元，贷款本金1.16亿美元。贷款到期后，公司无力偿还贷款，银行申请强制执行，法院决定拍卖，履行担保责任。

9月28日，该四合院进行了第二次拍卖，起拍价7486万元(保证金740万元，涨价35万元)。经过17轮招标，以8046万元成交，相当于市场评估价的7.7倍左右，低于第一次拍卖的起拍价。

三拍之后“借坑”也填不进去

“拍卖行属于银行，房主不参与拍卖房屋，但拍卖房屋不通过银行进行，而是以信托拍卖的形式在当地法院进行。”一家司法拍卖机构的投资总监告诉《国家商报》记者:“房产(房地产)按规定可以拍卖三次，只要拍卖一次，价格就会降到原来的20%，所以经过三次拍卖，经过几次打折，价格已经很优惠了。”

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，人民法院委托拍卖动产或者不动产时，应当确定底价。首次拍卖的，可以酌情降低底价，但每次降低的金额不得超过前次底价的20%。

“房产或者其他产权只能拍卖三次。如果拍三次，法院会以较低的折扣出售，价格会更低。”上述负责人说:“寿碧胡同的四合院就是一个例子。”

北京盈科律师事务所合伙人律师胡文友向《国家商报》记者指出，产权和税费是购房时最需要注意的问题。“产权是否明确，税费是否超出预期，必须事先说清楚，因为法院不关心这个事情。拍卖行税费的特殊性在于，转让和过户的税费由买方承担。所以，像买二手房一样，你得搞清楚房子是不是过五，否则，除了契税，还要交个税。”

对于法派四合院有租户或业主的情况，最好购买毛坯房或空房，如果有人住在那里，需要在交付前清理干净。胡文友表示，很多司法拍卖公告明确表示“法院不负责清算和交付(腾退房屋)”，即使法院承诺负责腾退房屋，也很难。

记者注意到，阿里和JD的大部分房产。COM的拍卖平台都标有“可贷”二字。对此，胡文友表示，在实践中，法院指定的贷款银行会设定很多附加条件，基本上办理按揭贷款。

比如有的首付要提高到50%，利率会上升。银行要贷款给你，首先要办理房地产抵押；而且如果你去住建委做房贷，你得先过户；而且你还得把余额还清再去法院过户。

“所以最后我终于收齐了全款，去银行办理了房贷。名义上可以贷，但实际操作是个‘坑’。”有法律拍房子的从业者印象太深刻了。

资料来源:国家商报

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值班编辑廖岷

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