(经济）一线城市土地收入锐减，房地产市场进入存量时代

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到年底，地方政府积极推地，土地市场迎来小高峰，但仍未能改变每年降温的局面。其中一线城市降温更明显。中原地产的数据显示，今年前11个月北京的土地成交额约为1680亿元，远低于去年同期的2609亿元。与此同时，土地市场的整体升水率有所降低，拍卖创下历史纪录。很多业内人士认为，土地市场尤其是一线城市的低迷，预示着房地产市场的股票时代即将到来。

一线卖地收入下降

今年房地产市场的持续紧缩已经蔓延到土地市场。

12月3日，中原地产研究中心统计显示，今年前11个月，全国50强城市土地销售总收入为3.27万亿元，同比增长7.3%。去年同期增速在30%以上，增速明显放缓。

这种放缓趋势首先体现在一线城市。统计显示，北京市土地年成交额约为1680亿元，截至目前，成交额已达1558.54亿元，比去年下降41.51%。

郊区土地供应充足的广州，今年出让土地不足1000亿元，为930.8亿元，同比下降2.35%。

土地供应短缺是深圳的一个主要缺点。易居研究院的《中国100个城市土地储备报告》和中原地产研究中心的数据显示，今年前10个月，深圳有4个月的土地交易，其他月份的土地交易也处于较低水平。今年前11个月，深圳出让土地397.6亿元，同比下降11.88%。房企甚至需要争夺东莞塘厦、凤岗、清溪的土地。

上海作为一线城市，就不一样了。截至目前，上海市土地出让金已达1715.7亿元，同比增长26.96%。根据中央参考所的数据，去年上海土地出让金为1472亿元，这是去年土地供应结构调整等原因造成的。

总体而言，一线城市的土地市场明显降温，包括土地交易量下降、拍卖率上升、升水率下调等一系列表现。

中国土地调查与规划院城市地价动态监测组的数据显示，今年第三季度，一线城市住宅地价同比增速连续7个季度收窄，而上海和北京则分别连续8个季度和7个季度持续放缓。

根据广州Cree数据，今年广州规划的土地供应面积为1561万平方米，但截至11月27日，广州已交易的土地面积仅为580万平方米，其中已完成的仅占37%，而往年的完成度在50%-60%之间。

今年也是土地拍卖频繁的一年。据中原地产研究中心统计，截至11月29日，一二线城市住宅用地流转案例282起，同比增长143%，为6年来最高纪录。其中，北京和广州的土地拍卖次数分别为6次和7次。2017年，北京只拍卖了三块地。

中原地产首席分析师张大伟认为，“有很多原因导致了竞购潮。主要原因是房地产企业资金链压力逐渐加大，一线城市的限价、限售政策让开发商付出的压力越来越大。”

保费率方面，北方四大一线城市广州和深圳也经历了危机，北京和上海分别快速降温42.37%和88.51%，广州和深圳也分别放缓2.8%和1.54%。

与一线城市相比，二线城市的整体土地市场仍在上升。据统计，前11个月，杭州土地出让收入达到2452亿元，居全国第一。此外，郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市的土地收益也超过1000亿元。

股票时代即将到来

历史上，从1998年到2008年，随着城市人口的增加和住房建设量的增加，房地产行业进行了10年的新一轮建设高峰。2008年危机后，“4万亿”救市，房地产进入货币驱动杠杆渠道。

“经过这么多年的发展，总的来说，我们不缺房子。这一判断意味着未来房地产市场的需求将主要来自股票的流通。”壳牌研究院院长杨现领说。

根据壳牌研究院的数据，2016年和2017年，9个城市和24个城市的二手房交易量超过新房，成为满足住房需求的主要渠道。预计2018年这一数字将超过40。

其中，在增量时代扩张发展后，生活在一线的城市将率先进入房地产行业的存量时代。

在张大伟看来，从某种意义上来说，2009年的一线城市已经处于股票时代。“如果纯粹从面积上来看，供给早就和以前不一样了，已经是质变了。”

尽管一线城市由于竞房有限等因素，新房供应量短期内仍在上升。“但就趋势来说，现在是二手房时代。从交易结构来看，除了广州，其他一线城市已经是二手房了。主要是。”张大伟说。

链家董事长左晖表示，过去十年，中国一线城市房价平均涨幅超过5倍，二线城市房价平均涨幅可达3倍。然而，目前，房地产资产价格快速增长的时代已经结束。

同时，股票时代意味着租赁市场的发展机遇已经到来。

而在新增土地和新房供应量逐年减少的同时，人口向大城市迁移的步伐并没有停止，一线城市的高房价也促使更多的人选择租房；同时，大城市也有更多的流动人口，这就注定了他们的租房市场会很活跃。

以北京为例，链家董事长左晖指出，过去两年，北京近40%的人口居住在出租屋中，未来这一比例将上升至50%左右。

万科高级副总裁、南区总经理张基温也认为，在深圳这样的一线城市，新的土地供应会越来越少，旧城改造会慢慢推进，所以租赁市场将成为房企在这里必须布局的战略。

正是基于这样的判断，链家转型炮弹，希望在中介服务、租赁等股市上施展才华；万科还大规模推进深圳城中村“综合整治”，大力发展租赁。

除了行业正在发掘的租赁和中介市场的潜力之外，近年来各大房企也在寻求转型，改变过去疯狂征地的高周转模式，追求各类物业的持有和运营，这也表明他们正在脱离传统的增量发展模式。

“未来，所有开发者为了更好的生存，都必须转向开发+运营的模式。这已经是业界的共识了。”深圳某大开发商说。

来源| 21世纪经济报道

值班官员|李沛

值班编辑|廖岷