(房讯）下放用地审批权绝不意味着城市可以“摊大饼”

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近年来，中国土地制度中的一些深层次矛盾日益突出，来自中国广阔土地的制度改革有望成为激活新生产力的金钥匙。3月30日，自然资源部就《土地管理法实施条例(修订草案)》公开征求意见。此次征求意见稿的亮点是，农村集体建设用地应进入市场，征地过程中应维护农民权益，地方政府应获得更多的土地使用自主权。

3月30日，自然资源部就《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征求意见，意味着新《土地管理法》的详细规划出台，为进一步推进我国土地制度改革奠定了基础。

▲网络图

土地制度是一个国家的基本制度。多年来，我国土地制度中的一些深层次矛盾日益突出，如征地引发的社会矛盾更多；农村土地和城市土地不能享有同等的权利和价格。到目前为止，中国的改革正处于游戏的中间，需要更深入的改革来释放新的经济增长势头。中国广袤土地上的制度改革有望成为激活生产力的金钥匙。

去年8月26日，全国人大常委会第十二次会议通过了修改《土地管理法》的决定，将于今年1月1日起施行。此前，2014年底，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于农村土地征收、集体管理建设用地入市和宅基地改革试点工作的意见》，开始在全国部署农村土地制度改革试点。2015年2月，全国人大常委会授权国务院在33个县进行改革试点。《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征求意见是一个具体的操作指南，改革有哪些亮点？对中国接下来的土地制度改革会有什么影响？对土地市场和房地产市场有什么影响？

开放城乡边界

在这次出台的实施条例中，农村集体建设用地入市备受关注。改革的核心是打破农村土地多年来不能直接进入市场的二元体制，消除城乡一体化发展的体制障碍。

实施条例明确了集体建设用地市场交易的要求和程序，要求集体建设用地的使用必须遵循节约集约的原则，优先利用现有建设用地，严格控制新增集体建设用地规模。但规定也灵活地做出了政策安排，即允许通过土地整理等方式进行区位调整。，以合理使用集体管理的建设用地。

同时，进入市场的集体经营性建设用地必须符合国家土地空规划，确定为工商经营性用地，并必须符合三个条件:产权清晰、依法进行土地权属登记、开发建设配套基础设施。进入市场的土地应报县政府审查。符合要求的，由县政府纳入年度建设用地供应计划。

过去，我国原土地管理法规定，任何单位和个人需要使用土地，必须使用国有土地。新修订的《土地管理法》删除了这一条，规定农村集体建设用地符合规划，依法登记，经集体经济组织成员三分之二以上同意，可以出售或者出租给农村集体经济组织以外的单位或者个人。用户也可以通过转让、交换、抵押等方式再次转让。

此前，在33个土地制度改革试点地区，建设用地集体管理进入市场，促进了城乡建设用地的统一。自然资源部部长鲁浩表示，集体建设用地被赋予与国有建设用地同等的权力，集体管理建设用地被纳入国有建设用地市场公开交易，充分发挥了市场在土地资源配置中的决定性作用，实现了城乡土地的平等进入和公平竞争。

集体建设用地入市会对土地市场和房地产市场产生很大影响吗？专家表示，要求进入市场的土地应符合规划，并具备必要的开发建设基础设施，这实际上限制了开发规模，以防止个别地区的激进做法，避免可能的无序供应。

粗略计算，农村集体建设用地存量占全国建设用地总量的9%。就总量而言，集体经营性建设用地入市对土地市场的影响有限。

需要注意的是，建设用地入市的集体管理并不是对“小产权房”的开放。此举更多的是为工商提供生产经营用地，不允许利用这块土地进行房地产开发。城市人不允许在农村买房。

但在一些土地供应紧张的大城市，长期出租公寓和出租屋可能成为集体建设用地入市的大选择。所以对于租房者来说，租金可能会因为供应量的增加而下降。

核心是维护农民权益

实施条例细化了征地程序，其核心是维护农民权益。该条例规定了土地状况调查、社会稳定风险评估、公告、听证、补偿登记和签订协议等法律程序的具体实施要求。主要包括:发布征地启动公告，开展土地现状调查和社会稳定风险评估；组织编制征地补偿安置方案；签订征地补偿安置协议。

此前，新修订的《土地管理法》首次明确规定了土地征收的公共利益，明确只有军事外交、政府组织的基础设施建设等6种情况可以使用国家征收权。同时，新《土地管理法》改变了过去由原土地用途确定的土地补偿标准，代之以不同地区的综合地价。

过去，我国原《土地管理法》规定，征用土地是城市建设用地的必由之路。这样，在开发所需土地和土地存量有限的情况下，征地范围很难局限于公益范围，导致征地范围不断扩大。

相关专家表示，新规有利于逐步缩小征地范围和规模。同时，更合理的补偿标准保障了农民的基本权益。

同时，条例保护农村村民宅基地的权益，要求在城市、县、乡(镇)、村庄规划中科学划定宅基地的范围。明确了宅基地的申请程序和自愿有偿退出、宅基地振兴的要求。

新规定不仅保证了村民有住的地方，而且实现了农村土地的节约集约利用。同时，不要求农民退出宅基地，农村房屋抵押、有偿退出、流转等配套制度设计，增加了农民财产性收入。

给地方政府更多的自主权

该条例的另一个亮点是，根据“权利和责任平等”的原则，地方政府在土地使用方面被赋予了更多的自主权，如以前引起广泛关注的建设用地审批权限下放。

条例规定，要优化建设用地审批内容，简化审批程序，统筹城乡土地利用管理。改革土地计划管理制度，将年度建设用地供应计划纳入土地利用计划。规定各级人民政府要加强土地利用规划管理，控制建设用地总量。同时，特别强调县级政府要将集体建设用地纳入年度建设用地供应计划。

与此同时，根据“权利和责任平等”的原则，地方政府在土地使用方面享有更大的自主权。国务院可以授权省、自治区、直辖市人民政府批准在省、自治区、直辖市人民政府所在地的城市、100万人口以上的城市和国务院指定的城市将永久性基本农田以外的农用地转为建设用地。

国土资源部土地空土地使用管理司负责人表示，一方面，这项改革赋予了省人民政府更大的自主权，大大提高了土地使用审批的效率；另一方面，中央部委可以投入更多精力进行有效监督。

该负责人表示，土地使用审批权限下放并不意味着城市可以“摊大饼”。城市发展和建设仍必须满足空土地的规模和布局以及城市发展边界的控制要求，还必须满足年度土地利用计划的要求。

编辑|林飞