(经济）传言要取消预售制，重挫房产股？专家：短期内可能性不大

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继中秋假期港股下跌后，a股房地产板块昨日低开，整个房地产板块下跌2%，其中新城控股下跌6.25%，招商局蛇口下跌5.89%，万科a股下跌4.50%。

分析师指出，这一切都是因为“取消预售制度”的谣言。虽然有关部门否认了文件中的一些内容，但业内很多人认为，虽然短期内难以实施出售，但长期来看是一种趋势，将对当前开发商的生态产生巨大影响。

原点

取消预售系统文件的“真实存在但不是最终版本”

9月21日晚，“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于征求商品房预售许可证意见的紧急通知》”的消息，引起了社会各界的广泛关注。通知称，广东省住房和城乡建设厅已拟定《商品房预售许可证调整》相关材料，将于9月25日上报住房和城乡建设部。

通知指出，商品房预售制度存在项目未完、违规销售、交易不公平、住房面积管理职能难以明确、发展不平衡、竞争低效等风险。建议降低预售制度带来的高杠杆效应。为了解决预售带来的管理风险、消费风险、社会风险和财务风险，建议在建立房地产市场长效机制的窗口期改革预售制度，以降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。

通知还指出，考虑到当前信贷政策的不断收紧，开发企业的财务压力普遍加大。如果直接取消预售，房地产转行企业的融资周期必然会明显变长，产生相应的风险。因此，建议部分城市逐步取消预售制度，现在逐步出售新出让的土地，分阶段制定取消预售和全面实施现售的时间表，并进行推广。

第一阶段预算权限保留几年，预售条件的项目形象进度提升到主体结构项目顶部；第二阶段将全面实施现售，并向社会公布时间表，让房地产行业和公众做好充分准备。

当晚，记者从广东省房地产协会相关人士处了解到，【/s2/】文件内容属实，但仍处于内部讨论阶段，尚未定稿。

回应

住房和城乡建设部否认就全面实施当前销售进行咨询

通知称，近日，住房和城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房和城乡建设厅下发了《关于清理论证现有行政许可项目、综合评价取消下放实施情况的函》。根据住房和城乡建设部发文要求，按照国务院办公厅相关要求，对现有行政许可项目进行清理论证，对取消下放的实施情况进行综合评价。第三点表明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或完善许可条件的，需列出法律法规依据以外的正当理由，充分论证继续保留或完善许可条件的合理性和必要性；如果建议取消，需要同时研究提出事后监管措施。

但住房和城乡建设部在接受媒体采访时表示，广东、湖北、四川等地出台逐步取消商品房预售，全面实施现售协商的说法并不属实。具体情况还在调查中。

虽然住房和城乡建设部否认全面实施现售咨询，但许多业内人士表示，现售商品房是一种趋势。

观点

目前楼市的质量问题大多与预售制度有关

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场对预售制度非常敏感，尤其是高周转率和高负债的企业。从对股市的影响来看，地产股全线向下调整，反映了资本市场对政策调控持续收紧的担忧。虽然预售取消制度短期内不太可能全面实施，但部分城市试点的可能性明显增加。

张大伟说，从过去的历史来看，预售制度存在很多问题，房地产市场的各种质量问题和交付问题基本上都与预售制度有关。预售制度对消费者保护程度低，不确定因素太多。商品房预售制度是房地产业快速发展的最重要的基本条件之一，但它也带来了很多矛盾和纠纷，给购房者带来了很大的损失。现有的房屋销售系统可以迫使开发商更加注重质量。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，现有的房屋销售模式是“一手交钱，一手交房”的模式。在这种模式下，房屋质量问题会减少，开发商也不会有各种扯皮现象。甚至像之前的共享区域这样有争议的问题也会消失。在现有的房屋销售模式下，各种行政审批可能会减少。现在很多政策都是围绕预售制度制定的。事实上，如果现有房屋交付，买家可以看到房屋的质量和具体情况，不会出现各种违约。从法律角度来说，未来不会有预售，而是直接现有的房屋认购和直接交易。

分析

预售制度的取消将给房地产行业带来洗牌

张大伟认为，短期内不太可能取消预售制度，因为目前的房地产市场仍然集中在中小企业，领先的房地产企业比例不高。取消预售对资金雄厚的国企和大企业有利，但对小户型房企来说却是灾难。

同时，如果预售制度在短期内取消，会带来供不应求的担忧，不利于稳定市场。房地产必须进入房价稳定周期，房地产市场基本进入存量环节时代，房地产企业负债率下降。

严跃进说，在预售制度的情况下，开发商基本上可以在把一套30层的房子盖到五楼后办理预售证明，让资金薄弱的房企通过这种方式提取资金，对后续楼盘进行追加投资。但现在可能要30层才能完工，所以中小房企资金链问题会变得严峻，取消预售制度会给房地产行业带来洗牌。

来自《北京青年报》

卢，编辑部值班委员

值班军官陈少峰

值班编辑陈秋实[/s2/]