(经济）京二手房套均总价500万元，限竞房和二手房抢刚需客源

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北京楼市正在上演二手房和限价房之争。想买房的预算从400万提高到了500万，是刚需要进入楼市的新人的入场券。

据壳牌realdata统计，《证券日报》发现，自2018年5月以来，北京二手房平均成交价格一直徘徊在502万元至510万元之间。2018年10月，北京二手房平均成交价格为502.7万元，平均成交价格为6.1万元/平方米，较上月下降1%。

在新的住房市场中，我们只需要考虑的是共有产权住房和有限竞争住房。限量竞争房的准入门槛一般在400万元以上，但此类房源相对较少，总价500万元左右的限量竞争房是新房市的主流产品。

一、二手楼市争夺客户

“我本来打算先付160万左右的首付，在一个限定的比赛室买一套，总价400多万。但是看了很多有限的比赛用房，发现性价比最高的房子在500万左右。”王女士告诉《证券日报》记者，“现在我面临两个选择。一种是借钱首付200万买有限的比赛房；另一种是选择二手房。”

无独有偶，像王女士这样刚需要买房的客户，也面临着这个问题。由于“70/90”政策的限制，刚需要的客户能承受的均价一般在5.2万元/m2到5.7万元/m2之间。但根据上述壳牌realdata统计，二手房平均成交价格已经达到6.1万元/平方米。乍一看，两者的价格差异似乎很明显，但实际市场更复杂。在已经进入市场的约30个限制竞争的住房项目中，网上签约率只有20%左右。淘汰率差的限赛房往往存在着区位无优势、交通不便、教育资源贫乏等种种弊端。但是，如果你想以同样的价格购买二手房，往往是“又旧又小”，这让刚刚需要的买家很难做出选择。

有业内人士向《证券日报》透露，今年上半年，北京新房新增供应量降至历史低点，大量置业需求涌向二手房市场，总价500万元左右的区间成为市场交易主力。但今年下半年，市场集中了有限竞争的房子，抢房子的客户是二手房的主要买家。一些限制竞争的房源项目纷纷引入中介机构介绍客户，以此来支付渠道费，可见这个市场竞争的激烈。

只需要增加可选房屋的数量

值得注意的是，买家在购买有限的比赛用房时，还有很多账户需要提前结算。根据北京市最新发布的《关于加强限价房项目销售管理的通知》，限价房即使不转为共有产权房，在取得5年的户口本房地产登记证或契税缴纳证后，仍应上市交易。对于很多购房者来说，买房前一定要仔细考虑这个周期。

和硕首席分析师郭毅认为，在限购时代，购房者在购房时必须考虑家庭的成长。目前的政策锁定了限定赛房的流通周期，至少应该是8年。如果购房者认为未来8年收入可以大幅度提高，家庭结构可能发生变化，比如想生孩子，或者想生二胎，或者将来父母年纪大了，需要自己一方照顾，那么考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房，同时， 随着收入的增加，他们需要卖掉旧房子，买新房子，最好选择普通的商品房，包括二手房。

据壳牌realdata统计，《证券日报》记者发现，2018年10月，北京二手房分布图大致如下:石景山380.9万元，丰台415.6万元，大兴369.5万元，房山333.2万元，顺义389.3万元，通州369万元，门头沟310.9万元，按成交价计算，石景山5.1万元 房山3.6万元/m2，顺义3.8万元/m2，通州4.4万元/m2，门头沟3.8万元/m2，有的地区甚至高达11万元/m2。

此外，根据上述壳牌realdata的统计，目前一般二手房的空房议价为5%，较上月有所上涨；在业主列出的调价数据中，降价幅度占90%以上，有的地区甚至高达100%，整体降价幅度仍占90%。

不难看出，在二手市场上，似乎有相当多的客户只需要的可选房屋。但据王女士说，看了很多二手房，发现小户型一居室总价低，单价高；两室公寓注重总价可控，但年龄、位置、教育、医疗资源相对不足。

对此，有业内人士认为，如果购房者收入不稳定，未来8到10年内不可能保证稳定偿还新房贷款，且选择二手房的相对灵活性较高，一般购买学区房是安全的，尤其是交通面积优势明显的房子和新居等优势明显的社区。

来源:证券日报

值日官佟秦贵元

值班编辑，廖岷